物件探し
【不動産屋の選び方】見るべきポイント6つ！要注意な店の特徴3つもご紹介します。
2022/04/13 物件探し
「せっかく部屋を探すならサービスの良い不動産屋に頼みたい」とお考えではないですか？不動産屋選びを失敗すると『部屋探しがスムーズに進まない・ハズレ物件を契約させられる』など、部屋探しの失敗にも繋がります。本記事では、良い不動産屋の見極め方・避けるべき不動産屋の特徴をご紹介します。記事を参考に、あなたに合った不動産屋を見つけましょう。
不動産選びが重要な理由
「レインズ」というデータベースをご存じでしょうか。このデータベースは不動産屋専用の情報交換ツールで、レインズに掲載されているお部屋の情報を得て、不動産屋は顧客に物件の情報を提供しています。重要なのは、お部屋が募集中になった際、そのほとんどが「レインズ」に記載されることです。つまり、どこの不動産であっても取り扱う物件＝レインズの物件になるので、不動産ごとに紹介できる物件は実質変わりません。
それにもかかわらず、不動産屋によって、
・店によって仲介手数料が変わる。
・同じ店でも口コミが180度変わる場合がある。
などの問題点が数多く存在します。それでしたら、よりよいサービスを提供する不動産屋を利用する方が良いのではないでしょうか。
不動産選びで見るべき6つのポイント
ネットの口コミ
不動産屋を他と比較する上で、実際にその不動産屋に赴いた方の意見は非常に貴重です。インターネットの口コミはそうした情報を集める上では、最も手軽で簡単です。
ですが、ここで気をつけたいのは、会社全体だけでなく会社に勤める担当者によっても満足度が大きく違うことです。つまり会社全体に対する口コミで高くても、担当者のサービスが悪ければ、満足のいく結果にならない可能性が高いのです。そのため、不動産屋としての知識は十分あるか、こちらの質問に誠意を持って答えてくれるかなど、担当者の見極めも必要になってきます。
定休日が少ないor無い
不動産屋において定休日が少ないor ない場合は、時間の融通が非常に利きやすいと言うことになります。他社より早い対応を望むのであれば、定休日の少ない不動産屋を選ぶべきでしょう。
営業時間が長い/夜遅くまで営業している
お部屋探しでは部屋の内見はもちろん、営業スタッフとの時間の兼ね合いや、店舗に足を運んだりと、かなりの時間がかかります。そのため、営業時間の長い不動産屋の方が、融通が利きやすくスムーズにお部屋を探すことが可能です。
免許の更新回数が2回以上
不動産の仲介を行うためには宅地建物取引業という免許が必要で、この免許は５年に一度更新する必要があります。
もちろん、「営業年数が多い＝いい不動産屋」というわけではありませんが、実は、開業から五年で不動産屋が潰れる割合は８割に上るとされています。
実際にお部屋が決まった後も、トラブルがあったときに大家さんと話をつけるのは不動産屋の責任。トラブルが発生した際に「不動産屋が潰れていて頼ることができない…」という事態を防ぐためにも、安心材料として更新が２回以上の不動産屋を選ぶのが得策です。
また、別の都道府県に不動産屋の支店を作ったり、逆に別の都道府県にあった不動産屋を潰し、一つに戻した場合のことを「免許換え」といい、その際は免許の更新数がリセットされてしまいます。ですので、更新数が少ない＝悪い不動産屋というわけではない点には注意しておきましょう。
仲介、管理を兼ねている
不動産屋はお部屋探しから契約までをサポートする「仲介会社」と大家さんに代わって入居者の募集や物件のメンテナンスなどを行う「管理会社」に分けられます。
仲介、管理をしている会社は、大家さんとのつながりがあるため入所後にお部屋についてのトラブルがあった際のやりとりが非常にスムーズです。
また、物件の管理も行っているので物件自体や物件周囲の土地についても知識があるため、「仲介会社」が知り得ない物件の細かい情報についても参考にできます。
レスが速い
メールや電話の対応が早く、丁寧であるかどうかも真摯さを図るという点で大いに役に立ちます。問い合わせても音沙汰がなかったり、文面、言葉遣いがおかしい不動産屋は避けるべきです。
危険！？避けるべき不動産屋の特徴3つ
おとり物件が多い
おとり物件とは「存在しなかったり、取引する気がないのに掲載されている物件」のことを言います。この物件を記載する目的は、顧客に興味を持たせて来客だけでもさせることです。「ちょうどお客さんが来て、来店直前に成約してしまった」というケースはどの店でもあり得ることです。しかし、あまりにも「来店直前に成約済み」と言われることが多い場合は、おとり物件で集客している恐れが非常に高いです。そのため、おとり物件の特徴がどういったものなのかを紹介します。
・相場に対して家賃が安い
賃貸物件の家賃は、周辺物件の相場を参考にして決められます。そのため、相場に対して極端に家賃が安い賃貸物件はできにくく、仮にあったとしてもおとり物件、もしくは事故物件などの何らかの理由を持った物件であることがほとんどです。
・募集広告に「物件名」が表記されていない
他の不動産会社にバレないように募集広告に物件名が表記されていない物件もおとり物件である恐れがあります。ですが、大家さんが住んでいる物件の場合は、プライバシー保護のために物件名が保護されている場合もあるので、物件名を確認してみるのが得策です。
・住所の詳細表示がない
具体的には住所が○○区までになっていて、細かい枝番が表示されていないことです。これも、他の不動産会社にバレることを避けることが目的です。
・物件情報に「仲介先物」と表記されている
不動産取引では、宅建業法34条という法律により、大家さんとの関係を必ず提示する必要があり、この関係を取引様態と言います。
この関係には大家さん本人を表す貸主、大家さんと関わりが深い代理人を表わす代理、大家さんに直接物件情報の掲載を任されている仲介元付、そして、仲介元付に物件情報の掲載を任されている、つまり大家と直接の関わりがない人を表わす仲介先物の４つがあります。この４つの中の仲介先物は大家さんとの接点がない分、おとり物件である可能性が非常に高いです。また、「仲介元付」と「仲介先物」は「一般媒介」や「仲介」という言葉のみで記載されている場合があるので、その際は不動産屋本人に確認を取る必要があります。
取引様態が「代理」や「貸主」になっているお部屋は大家さん本人や不動産の管理会社が仲介会社を通さずに直接、入居者を募集していることを表わしているので、おとり物件である可能性は低いです。
・物件の画像がないor使いまわし
物件の詳細な写真を使わなかったり、あえて同じ画像を使い回すことで、詳細な情報を求めた客を来店に促すという方法をとる不動産店も存在します。ただし、新築の場合は写真撮影自体ができないため、それが理由で詳細な画像が存在しないケースもあります。
・賃貸サイトで1社しか掲載していない
一般的に大家さんは、いくつかの不動産屋や賃貸サイトに広告の募集を出します。これはもちろん早く入居者を決めたいからですが、その物件を記載している会社が１社しかない場合は、おとり物件である可能性が高いです。また、複数のサイトに記載されていても、他のサイトと比較して条件が異なる会社も危険です。問い合わせる際は、他のサイトとどの条件が違うかを伝えて、正しい情報を確認する必要があります。
・定期借家契約になっている
定期借家契約とは、貸主が決めた期間しか入居できないという契約のことです。
おとり物件では、良い条件の物件を定期借家契約で募集し来店させた後、短い期間しか住めないことを理由に別の物件を紹介するという手口が使われています。検索する際は、「定期借家を除く」にチェックを入れると効率的です。定期借家契約でも貸主が許可を出せば再契約して住み続けられますが、そもそも定期借家の割合は賃貸物件の約2.3％と非常に少ないです。
広告のキャッチコピーがおおげさ
不動産の広告にはその他の業界と同じく、法律や業界ルールがあります。その中で禁止されているものの一つに誇大広告（大げさな表現）があります。つまり、「心配なし」「完璧」などと、物件を過剰に褒めるような広告を出版している不動産屋はルール違反をしている可能性があるので、避けるべきです。
看板が路上にはみ出している
不動産屋に限った話ではないですが、路上に看板を置いて宣伝をしている会社は多々存在します。ですが、路上看板の置き方にも、規則があります。それは、許可無しに敷地外で看板を置くことはできないというものです。
「土地」を取り扱う不動産屋が、このような基本的なルールを知らないなどということはあり得ません。規則に反してでも売上をあげたい不動産屋、もしくは、そもそも土地に対する知識が非常に乏しい不動産屋であると考えられるので、避けることをおすすめします。
まとめ
以上が、危険なお店の見分け方も含めた「不動産屋の選び方」です。
良い不動産屋に一貫してあるものは「お客様への真摯で正直な対応」です。もちろん、部屋探しは生活に関わる大事な手続きですので、その過程で多少のトラブルや苦労に見舞われることは致し方ありません。ですが、部屋探しをするお客様には騙されず、良いサービスで部屋を探すことができるという権利があります。そして、それを当たり前のように全力で施してくれる不動産屋は必ず存在しています。ぜひ、この記事を参考に、あなたに真摯に向き合ってくれる不動産屋を見つけてみてください。
